«Dodici anni fa la logistica rappresentava una piccola fetta del mercato immobiliare complessivo, circa il 2-3% delle transazioni e locazioni, e non era considerata una vera asset class. Oggi è invece il segmento più importante: con una quota pari a circa il 30%». Parola di Mariangela Conte, responsabile asset management Italia di Garbe Industrial Real Estate, gruppo leader in immobili logistici, industriali e tecnologici che ha inaugurato lo scorso febbraio gli spazi del Giovi Logistics Park, un polo logistico innovativo già per metà locato a operatori globali del settore, come Rhenus, Staci e ID Logistics. Con Lei affrontiamo l’argomento dell’immobiliare logistico, che è diventato centrale nella manifattura contemporanea, che è totalmente automatizzata e legata a supply chain sempre più complesse e con elevate esigenze di raccolta data e tracciamento. L’asset logistico che traina il mercato è quello di qualità, dotato di automazione e IA e capace di ottimizzare lo stoccaggio e la movimentazione delle merci abbattendo i costi, nel rispetto dei parametri Esg più elevati.
Come vedremo, Giovi Logistics Park (a Silvano Pietra, provincia di Pavia, 4km dall’uscita autostradale di Casei Gerola e al centro dei principali collegamenti autostradali, tra Milano-Genova-Torino) è un esempio concreto della forma che potrà assumere l’immobile logistico del futuro. Dotato di tecnologie avanzate di automazione, Certificato LEED Platinum secondo i dettami della sostenibilità totale e in posizione strategica per poter servire i maggiori distretti industriali nazionali.
Immobiliare logistico, all’origine della supply chain: locazioni in aumento e acquisizioni piatte in Italia. Ma il trend è di crescita nel prossimo futuro, come testimoniano volumi di investimento e assorbimento degli spazi
«Il settore di cui parliamo – spiega Conte – fornisce un servizio diretto al consumatore, in quanto dagli immobili logistici parte l’intera rete di deposito e distribuzione. È, in altre parole, il primo pezzo del puzzle della supply chain». E in Italia, il mercato è prospero. «Negli ultimi due anni c’è stato un costante aumento dei canoni di locazione in questi immobili, in tutte le location, non solo quelle prime come Milano, Roma e Bologna. Questo aumento dei canoni, in media 15-20%, si è verificato anche a causa dell’inflazione. La spinta ha contribuito a compensare un trend opposto nel mercato delle acquisizioni, calate a seguito della stretta monetaria. Oggi, il mercato è positivo grazie ai suoi solidi fondamenti e al graduale decremento dei tassi d’interesse avviato dalla Bce».
Nel dettaglio, ci aiutano a disegnare una fotografia del settore i numeri del primo semestre rilevati da Colliers, società leader nel settore dei servizi professionali e nella gestione degli investimenti in ambito immobiliare.
A testimoniare la fase di espansione del mercato italiano sono due dati in particolare: quelli sui volumi di investimento e sull’assorbimento degli spazi. Nel primo semestre del 2024, gli investimenti nel settore hanno raggiunto i 474 milioni di euro, di cui 184 milioni solo nel secondo trimestre, rileva Colliers. Sebbene questo rappresenti una leggera flessione dell’8% rispetto allo stesso periodo del 2023, il mercato si conferma stabile, registrando un incremento dell’1% su base annuale rispetto ai quattro trimestri precedenti. Nel primo trimestre del 2024, il volume di investimenti è stato di 300 milioni di euro, segnando una crescita del 16% rispetto al primo trimestre del 2023, nonostante una riduzione del 32% su base annua. Questo andamento dimostra una certa resilienza del settore, capace di attrarre capitali anche in un contesto di politica monetaria restrittiva e condizioni difficili nel mercato del debito. In particolare, i rendimenti prime si sono stabilizzati al 5,5% per due trimestri consecutivi, un segnale positivo per gli investitori.
Giovi Logistics Park: l’emblema dell’immobiliare logistico del futuro
L’immobile logistico è stato sviluppato da Garbe, realizzato in collaborazione con l’investitore Sfo Capital Partners, una società di investimento con sede a Londra, e gestito da Prelios Sgr attraverso il Fondo Giove, ed è commercializzato da Colliers e Dils. Giovi Logistics Park rappresenta a pieno la transizione verso un modello immobiliare sostenibile e personalizzato. Ed è piuttosto pionieristico: si tratta di un edificio di 83.000 metri quadrati destinati alle locazioni di terze parti, costruiti su un terreno brownfield e con un posizionamento strategico sulla A7, l’autostrada che collega Milano a Genova, a Silvano Pietra. Precisamente l’hub è collocato all’incrocio con la bretella che collega l’A7 all’A1, coprendo anche Piacenza. Tutta la tratta da Milano a Bologna è cruciale per la logistica, con numerose costruzioni e hub logistici, e l’area di Piacenza, così come l’A21 e la bretella, è molto trafficata dai camion.
Un crocevia strategico. «L’immobile – spiega Conte – è a trenta minuti da Milano e a quaranta da Genova. Le navi attraccano nel porto di Genova – a ridosso del quale non è possibile costruire immobili logistici per la peculiarità del terreno – e tramite camion le merci vengono trasportate a Milano». Non solo: il polo è stato realizzato secondo logiche costruttive realmente sostenibili. «Siamo su un terreno dove precedentemente vi era una fabbrica di manufatti che ha fornito lavoro e sviluppo al Comune per anni, ma che è stata dismessa e bonificata – dice Conte – Abbiamo costruito l’immobile su un’area brownfield, e lo abbiamo fatto prima che in Lombardia fosse emanata una normativa stringente che non prevede la costruzione di immobili logistici su greenfield non ancora autorizzati. In altre parole tutti i nuovi terreni destinati alla costruzione logistica dovrebbero essere aree dismesse o già adibite a uso industriale, evitando aree verdi o agricole. Noi abbiamo anticipato questa tendenza nella convinzione che si debba preferire la riqualificazione di aree dismesse al consumo di nuovi terreni per le attività connesse all’industria».
L’immobile è stato costruito seguendo le ultime linee guida per gli edifici di classe A, ottenendo la certificazione Leed Platinum, il riconoscimento più prestigioso della Leadership in Energy and Environmental Design, il sistema statunitense di classificazione dell’efficienza energetica e dell’impronta ecologica degli edifici. «Durante il processo di costruzione sono state seguite procedure per l’utilizzo di materiali lavorati entro 160 km dall’immobile, è stato installato un impianto fotovoltaico e implementato un sistema di irrigazione delle aree verdi con riutilizzo dell’acqua piovana, impiegata anche dopo depurazione nell’immobile stesso. In questo modo l’impatto sul territorio si è rivelato positivo», continua Conte. L’edificio, operativo da febbraio, consta di 8 comparti, ognuno dei quali è autonomo, con ingressi e baie di carico separati e sezioni adibite a uffici su due livelli. Il piano terra è destinato agli spogliatoi e il primo piano a uso uffici.
Rhenus, Staci e ID Logistic: i giganti della logistica che hanno scelto la locazione del magazzino in Nord Italia
«A 8 mesi dall’inaugurazione, abbiamo già locato 4 degli 8 moduli. I tre tenant sono tutti operatori internazionali consolidati nel mercato della logistica, che forniscono servizi di stoccaggio e trasporto merci per aziende. Si tratta di Rhenus, gigante tedesco da 7 miliardi di euro di fatturato, che si occupa dello stoccaggio di macchine da giardino (Becker), destinate alla distribuzione nei negozi; Staci Italia, operatore francese che fattura 770 milioni all’anno e ha 80 sedi logistiche in Europa Occidentale e Usa e in Giovi Logistic Park è presente con due clienti: uno nel settore dell’abbigliamento e uno nel settore dei tessuti; infine, ID Logistics, gruppo internazionale di logistica conto terzi, con un fatturato di 1,534 miliardi di euro, che usa gli spazi italiani per una catena internazionale di grande distribuzione di arredi da giardino e materiali per la casa. A questi clienti i tenant offrono diversi servizi tra cui stoccaggio e movimentazione delle merci».
Food, Pharma e industria: tutti i settori che hanno bisogno di hub logistici efficienti e a costi ottimizzati
Ma i potenziali fruitori di questi spazi sono in vari settori, non solo operatori di logistica per terze parti, ma gli stessi utilizzatori. Per esempio produttori alimentari, pharma e industriali che hanno la necessità di avere un magazzino per stoccare la merce. «La struttura è costruita secondo i più elevati standard (grade A) per gli immobili ad uso logistico, ad esempio è dotata dell’impianto sprinkler NFPA13 (antincendio) – dice Conte – Ogni tenant, in base alla sua specifica attività, comunica con i vigili del fuoco e adatta l’impianto globale dell’edificio alle proprie necessità. Gli impianti elettrici includono illuminazione a Led e una capacità energetica di 300 kW per comparto. Inoltre, è presente un impianto fotovoltaico in coperta a servizio di alcuni comparti dell’edificio». I costi operativi per i tenant sono inferiori grazie alle certificazioni, e alla minor incidenza dei costi legati ai consumi di acqua ed energia. «È presente un locale dotato di trasformatore precablato per la ricarica dei muletti utilizzati nelle operazioni logistiche. Gli uffici si presentano in open space, con pavimento flottante e controsoffitto, e dovranno essere semplicemente personalizzati dai tenant (cablaggio dati e impianto di videosorveglianza se necessario)», conclude Conte.
Compravendite: la domanda è solida
Anche la domanda di spazi logistici è rimasta solida. Nel secondo trimestre del 2024, l’assorbimento di spazi ha raggiunto 530.000 metri quadrati, con il 70% della domanda proveniente dai fornitori di logistica di terze parti (3PL). Una parte significativa dell’assorbimento, pari al 23%, è stata guidata dai progetti Built-to-Own (Bto), che permettono alle aziende di possedere direttamente i propri immobili logistici, favorendo un maggiore controllo sui costi a lungo termine. Il primo trimestre del 2024 ha mostrato dinamiche simili, con 550.000 metri quadrati di spazi assorbiti e un 45% del totale riconducibile ai 3PL, mentre il 30% ha riguardato i progetti BTO. La crescita annua media dell’assorbimento negli ultimi cinque anni è stata del 10,5%, un chiaro indicatore della robustezza del settore logistico in Italia.
«La logistica rimane un settore chiave e tra i principali target di investimento – afferma Mariangela Conte di Garbe – Mentre gli investitori Core, che guardano ad asset stabili con rischio basso nel lungo periodo, hanno un approccio ancora di cautela, quelli Core+/Value Add mantengono una strategia di investimento leggermente più aggressiva ricercando rendimenti più interessanti, buona qualità degli immobili localizzati in aree privilegiate».
I numeri del primo semestre sulle locazioni nell’immobiliare logistico
«Sul fronte dei tenant, il mercato continua a essere solido con una buona domanda, anche se in lieve calo rispetto al 2023. La crescita dei canoni risulta più controllata rispetto all’anno precedente, che aveva registrato numeri record – continua Mariangela Conte – mentre i nuovi sviluppi sono rallentati dall’effetto dei tassi d’interesse e dai vincoli urbanistici sempre più severi. Nonostante uno scenario ancora complesso, resta forte la domanda di spazi logistici all’avanguardia con standard qualitativi elevati, sia dal punto di vista dell’impatto ambientale che del profilo energetico e digitale, e situati in posizioni strategiche vicine ai principali nodi infrastrutturali».
Secondo Colliers, negli ultimi tre anni, i canoni prime sono cresciuti a un tasso medio annuo del 9,5%, con città come Milano, Bologna e Verona che hanno visto canoni medi raggiungere i 67 euro per metro quadrato all’anno. Questo incremento è stato alimentato dalla scarsità di offerta, dai costi crescenti di costruzione e finanziamento e dalla crescente domanda di immobili conformi agli standard Esg, che rappresentano ormai una condizione indispensabile per attrarre nuovi locatari. Nel secondo trimestre del 2024, il 76% degli immobili affittati era conforme agli standard Esg, a testimonianza di un trend emergente che vede sempre più aziende privilegiare magazzini e strutture sostenibili.
La domanda crescente di spazi logistici sostenibili, unitamente alla necessità di progetti su misura per le esigenze specifiche delle aziende, sta spingendo il mercato verso modelli come il Build-to-Suit (BTS) e il Built-to-Own. Questi modelli permettono alle imprese di controllare meglio i propri immobili e di ottimizzare i costi a lungo termine, in un contesto di incertezze sui canoni di locazione. Si prevede che questa tendenza continuerà a rafforzarsi nei prossimi anni, soprattutto in un periodo di transizione economica in cui i tassi di interesse potrebbero stabilizzarsi o addirittura calare, favorendo nuovi investimenti.
